Z mocy przepisu art. 7 ustawy z dn. 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (dalej: Nowelizacja) dokonano zmiany ustawy z dn. 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: UWL). Nowelizacją objęto cztery przepisy UWL, a spośród dokonanych zmian największe znaczenie ma nadanie nowego brzmienia przepisowi art. 19 oraz art. 20 ust. 1 UWL.
Od dnia 1 stycznia 2020 r. dużą wspólnotą mieszkaniową będzie każda wspólnota licząca sobie co najmniej cztery lokale wyodrębnione i niewyodrębnione, a nie – jak dotychczas – osiem. Komentowana tu zmiana ma zatem podstawowe znaczenie dla rynku nieruchomości, właścicieli lokali tworzących z mocy prawa wspólnoty mieszkaniowe, a pośrednio także – dla zarządców nieruchomości wspólnych (rozszerzając rynek świadczonych przez nich usług).
Wypada przypomnieć, że zarząd nieruchomością wspólną w przypadku tzw. małych wspólnot mieszkaniowych – odbywa się (co do zasady, tj. o ile sami zainteresowani nie postanowią inaczej) na zasadach Kodeksu cywilnego (a ściślej: przepisów odnoszących się do współwłasności i zarządu rzeczą wspólną). Regulacja kodeksowa w komentowanym tu zakresie jest wyjątkowo uboga. Dostarcza w istocie jedynie informacji na temat trybu podejmowania decyzji (wymagając – w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu jednomyślności, zaś w przypadku czynności zwykłego zarządu – większości głosów) oraz zasad partycypacji w ciężarach (wydatkach) i pożytkach (przychodach) związanych z rzeczą wspólną (tu: nieruchomością wspólną).
Komentowana nowelizacja oznacza, że w przypadku wszystkich (dotąd) małych wspólnot mieszkaniowych (liczących sobie od czterech do siedmiu lokali) – zasady zarządu nieruchomością wspólną istotnie się zmienią. Właściwy stanie się bowiem dla nich reżim przewidziany UWL (o ile nie uzgodnią innych zasad zarządu nieruchomością wspólną).
Dość wspomnieć, że obligatoryjne stanie się w ich przypadku powołanie jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, który będzie odtąd podejmował (samodzielnie) decyzje w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. W przypadku pozostałych czynności konieczne stanie się podejmowanie (większością głosów) uchwał – zaskarżalnych do sądu powszechnego na zasadach przewidzianych w art. 25 UWL. Wspomniany zarząd będzie zaś obowiązany nie tylko prowadzić ewidencję kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów (a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej), ale również m.in. dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy, składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności, czy wreszcie – zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku (nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku).
Chociaż Nowelizacja miała być ze swego założenia odpowiedzią na problemy małych wspólnot mieszkaniowych (w których wymóg jednomyślności paraliżował niejednokrotnie możliwość sprawnego decydowania o dokonywaniu istotnych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu) – nie powinno ulegać wątpliwości, że przyjęte rozwiązanie wiąże się nie tylko ze wzrostem kosztów funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, liczących sobie od czterech do siedmiu lokali (dotychczas małych, a od 1 stycznia 2020 r. – dużych), ale przede wszystkim – z nałożeniem na ich członków (właścicieli lokali) szerokiej gamy nowych obowiązków. Nie bez powodu zresztą, w przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych normą pozostaje pobieranie wynagrodzenia przez osoby wchodzące w skład zarządu oraz poszukiwanie pomocy na zewnątrz, tj. korzystanie z odpłatnych usług profesjonalnego zarządcy (administratora) nieruchomości wspólnych (a niejednokrotnie także z usług firm księgowych).