Dnia 22 sierpnia 2018 r. weszła w życie ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2018 r., poz. 1496), zwana potocznie lex deweloper lub specustawą mieszkaniową (a dalej: Ustawą). Obowiązywanie Ustawy zostało ograniczone czasowo (utraci ona moc z dniem 31 grudnia 2028 r.) i choć uznaje się ją za duży sukces lobby deweloperskiego, to jednak nie brakuje względem przyjętych w niej rozwiązań ostrych słów krytyki. Krytykujących nie przekonuje zwłaszcza przyczyna jej uchwalenia, tj. chęć „zredukowania deficytu mieszkań” oraz „barier, które ograniczają rozwój mieszkalnictwa” (jak czytamy w uzasadnieniu rządowego projektu ustawy), a przyjęte w niej rozwiązania uznaje się za mogące prowadzić do dalszego chaosu przestrzennego w polskich miastach. Nie bez znaczenia pozostaje zresztą i to, że Ustawa została uchwalona mimo przeciwnych apeli nie tylko organizacji społecznych, ale i środowisk zrzeszających architektów oraz urbanistów.
Ujmując rzecz najogólniej, Ustawa określa zasady oraz procedury przygotowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, a także standardy ich lokalizacji i realizacji. Pod pojęciem tych pierwszych (art. 2 pkt 2 Ustawy) rozumie się przedsięwzięcie obejmujące budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku której powstaną budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10, wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi, drogami wewnętrznymi, a także roboty budowlane niezbędne do obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac (inwestycję mieszkaniową stanowią również części budynków przeznaczone na działalność handlową lub usługową). Przy okazji definicji legalnej ww. inwestycji towarzyszących Ustawa wskazuje na szereg pozycji (art. 2 pkt 3 Ustawy) – od dróg i instalacji przez dzienne domy pomocy i szkoły, aż po tereny urządzonej zieleni.
Do najbardziej krytykowanych rozwiązań należy przepis art. 5 ust. 3 Ustawy, zgodnie z którym inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (przy czym warunek ten nie dotyczy terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane, por. art. 5 ust. 4 Ustawy) oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. Wystarczy, aby inwestor wystąpił za pośrednictwem wójta (burmistrza, prezydenta miasta) do właściwej miejscowo rady gminy z tzw. wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji. Zobowiązano jednocześnie organy stanowiące gmin do szybkiego (w terminie 60 dni od dnia złożenia wniosku) podjęcia uchwały o ustaleniu lokalizacji bądź odmowie jej podjęcia, a decydujące znaczenie mają mieć w tym przypadku „stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy, wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin”. Sam wniosek (nieobarczony brakami formalnymi) ma być także upubliczniany na stronie podmiotowej BIP albo (w przypadku jej braku) na stronie internetowej gminy, z zapewnieniem możliwości składania uwag do wniosku (choć wskazuje się w tym zakresie na iluzoryczność tak przewidzianych konsultacji społecznych).
Co istotne (niezależnie od możliwości modyfikowania wniosku przez inwestora w toku jego procedowania) – ustalenie lokalizacji nie może być uzależnione od zobowiązania inwestora do spełnienia świadczeń lub warunków niewynikających z odrębnych przepisów, a uchwała odmawiająca lokalizacji będzie podlegała zaskarżeniu na zasadach ogólnych, tj. w trybie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym (art. 15 Ustawy), tj. do właściwego wojewódzkiego sadu administracyjnego. W postępowaniu sądowoadministracyjnym skarga ma być zresztą procedowana w krótkim, bo dwumiesięcznym terminie od dnia otrzymania skargi. Ten sam, dwumiesięczny termin przewidziano także dla Naczelnego Sądu Administracyjnego na rozpoznanie ewentualnej skargi kasacyjnej.
Niezależnie od wymogów stawianych samemu wnioskowi, przewidzianych Ustawą formalności (w tym fakultatywnych opinii i obligatoryjnych uzgodnień) oraz wprowadzenia szeregu tzw. standardów lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych – ogólny charakter jej przepisów daje pole do szerokiej ich wykładni. O korzyści przyjętych rozwiązań dla samych inwestorów niech zaś najlepiej świadczy fakt wzmożonego zainteresowania nimi w środowisku deweloperskim oraz złożenie pierwszego wniosku w niedługim czasie po wejściu w życie Ustawy (nomen omen we Wrocławiu), tj. już w dniu 5 września 2018 r. (dostępny tutaj: http://bip.um.wroc.pl/inwestycja-mieszkaniowa/35073/lokalizacja-budynku-mieszkalnego-wielorodzinnego-wraz-z-garazem-podziemnym).
Na ostateczną ocenę uchwalonych rozwiązań przyjdzie niewątpliwie poczekać. Już teraz warto natomiast poświęcić tym przepisom uwagę. Dają one bowiem możliwość realizacji inwestycji na terenach nieprzeznaczonych w pod inwestycje mieszkaniowe w uchwalonych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego oraz na terenach, dla których planów w ogóle nie uchwalono (a których uchwalenia nie sposób egzekwować od organów stanowiących gminy), dostarczając jednocześnie narzędzie sprawniejsze od decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu. Nie bez powodu ustawodawca przewidział zresztą, że nawet gdy inwestycja mieszkaniowa przewidziana jest w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzji o warunkach zabudowy – inwestor w każdym czasie może wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w trybie Ustawy.