W dniu 5 października 2018 r. weszła w życie ustawa, która zrewolucjonizowała instytucję prawa użytkowania wieczystego. Od dnia 1 styczna 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształci się w prawo własności tych gruntów z mocy samego prawa. Przepisy ustawy obejmują te nieruchomości, które zabudowane są budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, wielorodzinnymi (w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne) lub innymi obiektami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Dotychczasowa procedura przekształceniowa oparta była na przepisach ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności następowało nie „automatycznie”, lecz na wniosek użytkownika wieczystego. W przedmiocie przekształcenia właściwy organ wydał decyzję administracyjną. Ustawa ta przysparzała jednak wiele trudności, w szczególności w przypadku gruntów zabudowanych budynkami wielolokalowymi, gdzie do przekształcenia niezbędna była zgoda wszystkich właścicieli lokali, którym przysługiwały udziały w prawie użytkowania wieczystego. Przepisy umożliwiały co prawda wystąpienie z żądaniem przekształcenia przez grupę współużytkowników wieczystych, których suma udziałów wynosiła co najmniej połowę, jednak w takiej sytuacji sprzeciw chociażby jednego współużytkownika wieczystego blokował całą procedurę i nabycie prawa własności gruntu przez pozostałych mieszkańców budynku było niemożliwe do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez sąd.
Z dniem 1 stycznia 2019 r. sytuacja ulegnie diametralnej zmianie, bowiem prawo użytkowania wieczystego takich gruntów stanie się prawem własności z mocy prawa. Dotyczy to również sytuacji, w której użytkowanie wieczyste przysługiwało kilku osobom – w takim przypadku wielkość udziałów we współwłasności gruntów będzie odpowiadała wielkości udziałów we współużytkowaniu wieczystym. Przepisy ustawy znajdą zastosowanie także do gruntów, które zabudowane zostaną już po wejściu w życie ustawy (tzw. opóźnione przekształcenie).
Podstawę do zmiany statusu prawnego gruntów będzie stanowiło zaświadczenie, wydawane przez właściwe organy – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa będzie to starosta, natomiast w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego – wójt, zarząd powiatu lub zarząd województwa. W wydanym zaświadczeniu organ potwierdzi przekształcenie (do którego doszło z mocy prawa). Sąd z urzędu, bez konieczności ponoszenia dodatkowych opłat sądowych, dokona wpisu własności gruntu do księgi wieczystej.
Pomimo, że przekształcenie następuje „automatycznie”, następuje ono odpłatnie. Nowy właściciel gruntu będzie bowiem zobowiązany uiścić opłatę przekształceniową na rzecz dotychczasowego właściciela. Opłata ta będzie płacona corocznie, do dnia 31 marca każdego roku przez okres 20 lat. Wysokość opłaty przekształceniowej będzie równa opłacie z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Ustawodawca przewidział możliwość rozłożenia płatności na raty lub ustalenia innego terminu jej wniesienia, jednak nie przekraczającego danego roku kalendarzowego. Obowiązek ponoszenia opłaty przekształceniowej zostanie ujawniony w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości – co skutkuje tym, że każdorazowy właściciel nieruchomości będzie zobowiązany do jej pokrywania. Właściciel gruntu może skorzystać z możliwości wniesienia opłaty jednorazowej w wysokości ilości opłat pozostałych do końca 20-letniego okresu spłaty. Po wniesieniu wszystkich należnych opłat bądź opłaty jednorazowej, odpowiedni organ wydaje zaświadczenie potwierdzające tą okoliczność, które jest następnie podstawą do wykreślenia roszczenia z księgi wieczystej nieruchomości.
Należy wskazać, że ustawodawca przewidział możliwość udzielania zobowiązanym bonifikat co do płatności kolejnych opłat. Co więcej, w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej w odniesieniu do gruntu stanowiącego przed dniem przekształcenia własność Skarbu Państwa, osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych oraz spółdzielniom mieszkaniowym przysługuje bonifikata w wysokości od 10 do 60 % opłaty, w zależności od tego, w którym roku po przekształceniu zostanie dokonana opłata. Nieco odmiennie kształtuje się sytuacja w przypadku przekształcenia gruntu stanowiącego uprzednio własność jednostki samorządu terytorialnego – w tym przypadku, właściwy organ może, ale nie musi, udzielić takiej bonifikaty w drodze podjętej uchwały.
Opłata przekształceniowa może podlegać waloryzacji przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości ogłoszonych przez GUS. Waloryzacji opłaty właściwy organ dokonuje z urzędu albo na wniosek właściciela, nie częściej jednak niż raz na 3 lata.
Pozytywnym aspektem wprowadzenia przedmiotowej ustawy jest zastąpienie, często problematycznej, procedury przekształcania prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości „automatyczną” zmianą tych praw. Warto również zwrócić uwagę na kwestię podatkową – w przypadku dysponowania prawem własności nieruchomości pobierany jest podatek od nieruchomości, który jest o wiele niższy od rocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego.