Ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości znowelizowano m.in. przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego (dalej „u.o.p.l.”) wprowadzając do niej nowy rodzaj najmu lokalu mieszkalnego.

Na kanwie u.o.p.l. do tej pory mieliśmy do czynienia jedynie z najmem lokalu mieszkalnego, najmem lokalu socjalnego oraz najmem okazjonalnym. Ten ostatni przewidywał kilka udogodnień dla wynajmujących, w tym w szczególności – możliwość złożenia przez najemcę w formie aktu notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia lokalu. Dzięki temu, po rozwiązaniu umowy najmu, wynajmujący nie musiał wytaczać powództwa eksmisyjnego (i przeprowadzać całego postępowania sądowego), lecz po uzyskaniu klauzuli wykonalności mógł sprawę skierować wprost do komornika. Rozwiązanie to zdecydowanie skracało zatem drogę do odzyskania władztwa nad nieruchomością, zajmowaną przez byłego najemcę. Problem jednak polegał na tym, że z dobrodziejstwa tych przepisów mógł skorzystać jedynie wynajmujący, który był osobą fizyczną, nie prowadzącą działalności gospodarczej.

Wskazana we wstępie nowelizacja stanowi z kolei ukłon w stronę przedsiębiorców, albowiem nowy rodzaj najmu – najem instytucjonalny – jest w znacznej mierze kalką najmu okazjonalnego, z tą różnicą, że dotyczy wynajmujących prowadzących działalność gospodarczą w zakresie najmu lokali mieszkalnych. Co więcej, oprócz utrzymania korzyści dotyczących najmu okazjonalnego, wprowadzone zostały jeszcze dalej idące ułatwienia. Przy najmie okazjonalnym, najemca, który poddał się egzekucji, oprócz oświadczenia złożonego w formie aktu notarialnego musiał wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkiwać po opróżnieniu przedmiotu najmu oraz złożyć dodatkowe oświadczenie właścicieli tego lokalu, że wyrażają zgodę na jego ewentualne zamieszkanie. Przepisy dotyczące najmu okazjonalnego wymagają jedynie złożenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji, w którym to najemca potwierdzi także, że świadom jest braku uprawnienia do lokalu socjalnego bądź pomieszczenia tymczasowego w przypadku opróżnienia przedmiotu najmu. Uzyskanie pozostałych dwóch dokumentów nie jest już zatem konieczne.

Podobnie jak przy najmie okazjonalnym, w przypadku najmu instytucjonalnego umowa może być zawarta jedynie na czas określony, lecz zrezygnowano z zapisu zakazującego jej zawarcie na okres dłuższy niż 10 lat. W efekcie, może być ona zawarta na dowolny okres.

W porównaniu do najmu okazjonalnego, zmniejszono natomiast wysokość możliwej do pobrania kaucji – z sześciokrotności miesięcznego czynszu na trzykrotność. Stanowi to bodaj jedyną, negatywną zmianę dla wynajmującego.

Utrzymano przy tym pozostałe korzyści najmu okazjonalnego. Przykładowo, przewidziano możliwość zastrzeżenia w umowie warunków podwyższania czynszu. Nie określono przy tym żadnych ograniczeń w tym zakresie, co oznacza, że może być on równie dobrze podwyższany na skutek jednostronnego oświadczenia wynajmującego (jeżeli strony się tak umówią).

Bardzo ciekawą, acz nie do końca klarowną zmianą jest wprowadzenie przepisu, zgodnie z którym umowa najmu instytucjonalnego wygasa po upływie okresu, na jaki została zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia (analogiczny zapis zawarto przy najmie okazjonalnym). Ostatnie z tych stwierdzeń, przeważająca część doktryny prawniczej interpretuje w ten sposób, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę nie tylko z przyczyn enumeratywnie wymienionych w art. 11 u.o.p.l., ale również w przypadkach wskazanych w umowie. Stanowi to bardzo istotne uprawnienie w zakresie wypowiadania umów najmu lokalu mieszkalnego. W przypadku „zwykłych” umów najmu lokalu mieszkalnego, wynajmujący nie może bowiem wypowiedzieć umowy „bez przyczyny”, lecz mógł tego dokonać tylko w ściśle określonych przypadkach (np. zalegania przez najemcę z czynszem za trzy pełne okresy płatności). Nieważne są zapisy przewidujące możliwość wypowiedzenia umowy przez wynajmującego za wypowiedzeniem bez zaistnienia ustawowych przesłanek. Obecnie, w przypadku najmu instytucjonalnego, takie zastrzeżenie będzie prawnie skuteczne.

Konkludując można stwierdzić, że nowelizacja przepisów u.o.p.l. rozszerzyła zakres zastosowania przepisów o najmie okazjonalnym na przedsiębiorców, wprowadzając przy tym jeszcze kilka, dalej idących ustępstw w zakresie – i tak nadmiernej – ochrony praw lokatorów.